DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHU KÌ MỚI

07/06/2024

2960 lượt

Chiều ngày 30/05/2024 vừa qua, Câu Lạc Bộ Bất Động Sản Thành phố Hồ Chí Minh (HREC) đã tổ chức "TỌA ĐÀM PHÁP LÝ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHU KÌ MỚI". Đây là một sự kiện quan trọng, thu hút sự tham gia của đại diện các cơ quan chuyên trách, các chuyên gia pháp lý, kinh tế và các nhà hoạt động thực tiễn về lĩnh vực bất động sản. Thông qua chương trình Tọa Đàm mang lại nhiều thông tin hữu ích về pháp lý và thị trường bất động sản cho cộng đồng doanh nhân và các chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực này.

Tọa Đàm Phiên II diễn giả chia sẻ về Thị Trường bất động sản trong chu kỳ mới

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM, Chủ tịch Công ty Cổ phần Quỹ Đầu tư Thành Công (TCC) cho biết, ba luật quan trọng gồm: Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đang được Quốc hội xem xét thông qua và có hiệu lực sớm (từ ngày 1/8/2024 thay vì phải chờ đến ngày 1/1/2025). Vì vậy, việc cập nhật những thay đổi mới của các điều Luật cũng như trao đổi một vài điểm còn vướng mắc đang được doanh nghiệp quan tâm và sẽ trao đổi tại tọa đàm.

Ông Nguyễn Quốc Bảo chia sẻ tình trạng ngân hàng đang thừa tiền nhưng không thể cho vay đã kéo dài hơn 2 năm qua do vướng mắc pháp lý BĐS, dòng vốn bị tắt cả 2 đầu không thể vay để tạo nguồn cung nhà ở, người dân cũng không thể vay để mua nhà. Do đó các doanh nghiệp BĐS đang đặt nhiều kỳ vọng vào việc thực thi sớm các luật mới để hình thành 1 hệ sinh thái kích cầu thị trường.

Ông Cho rằng, giá dự án bất động sản sẽ chưa thể phục hồi nhanh chóng và tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian gần do hiện phần lớn các doanh nghiệp đều hụt và cần huy động vốn trả nợ trái phiếu đến hạn. Ông còn cho biết thêm, trong hơn 3 năm qua các quỹ đầu tư nước ngoài đặc biệt là công ty chứng khoán có nguồn vốn lớn đã rút khỏi Việt Nam khoảng trên dưới 5 tỷ USD.

“Bên cạnh nguồn vốn của một số doanh nghiệp bị hụt do sự rút ra của đối tác nước ngoài. Hiện chúng ta phát hành trái phiếu khoảng 1.350.000 tỷ. Trong đó riêng bất động sản chiếm 900.000 tỷ. Hiện khắc phục chỉ khoảng hơn 300.000 tỷ. Số tiền tiếp tục khắc phục cho trái phiếu ngắn hạn còn khổ cho chủ đầu tư kéo theo việc bán dự án giá rẻ để gom vốn trả trái phiếu đến hạn”.

Phát biểu tại Tại toạ đàm “Pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới”, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Lê Thành chia sẻ, chưa cần phân tích sâu, chỉ dựa vào tâm lý “hiệu ứng domino” khi 3 bộ luật chính của ngành lấy ý kiến và sắp đi vào thực thi từ tháng 8 tới đây sẽ ảnh hưởng rất lớn tới giá bất động sản.

“Theo đó, tâm lý mọi người sẽ nghĩ các luật đồng loạt được điều chỉnh, bổ sung, thay đổi sẽ giải quyết phần lớn các khó khăn vướng mắc. Như vậy giá bất động sản sẽ tăng, nên sẽ xuống tiền mua và đây là điều kiện để phục hồi giá bất động sản. Tuy nhiên yếu tố này có độ trễ nhất định”, ông Nghĩa phân tích.

Dưới góc độ nghiên cứu pháp lý, ông Phạm Văn Võ, thành viên Hội đồng khoa học và Hội đồng Giảng huấn Viện Nghiên cứu và Đầu tư bất động sản, Đại học Luật TP.HCM phân tích, khi các luật được vào áp dụng sẽ khiến giá đất lên cao. Bởi theo quy định mới đất được đấu thầu, ai trả cao thì được giao đất. Nếu giá đầu vào tăng lên, thì giá đầu ra cũng sẽ tăng. Ngoài ra, việc người Việt định cư ở nước ngoài cũng được mua nhà như người trong nước cũng tăng nhu cầu về bất động sản trong nước.

Chia sẻ tại toạ đàm, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM thông tin, giai đoạn 2016-2020, TP.HCM đã thu được 20.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất nhưng đến giai đoạn 2021-2023, con số trên chỉ còn trên dưới 700 tỷ đồng. Nguyên nhân là do còn nhiều vướng mắc về pháp lý, quản lý vĩ mô dẫn đến tắc nghẽn các giao dịch.

Vì vậy, ông Khiết cho rằng việc nhà nước điều chỉnh các luật, xây dựng các nghị định mới các quy trình rõ rang thông qua các bộ luật ban hành sẽ giúp thông thoáng, minh bạch từ đó tăng nguồn cung đồng nghĩa kéo được giá trên thị trường bất động sản đi lên.

…nhưng còn tuỳ vào phân khúc

Ông Lê Hữu Nghĩa lấy TP.HCM, tâm điểm về bất động sản để dẫn chứng rằng, thường thị trường đóng băng phải do dư nguồn cung nhưng TP.HCM lại thiếu cung trầm trọng. Đây được coi là tình trạng đóng băng ngược cực kỳ lạ.

“Dự án 35 triệu/m2 trở xuống biến mất khỏi thị trường TP.HCM, không còn 1 dự án nào có mức giá này. Về quy tắc kinh doanh thị trường hình kim tự tháp, 1 kim tự tháp cái đáy là phần lớn nhất đó là phân khúc dành cho người thu nhập trung bình, nhà ở xã hội phải chiếm 70% và phân khúc cao cấp là đỉnh tháp phải chiếm 30%. Nhưng hiện tại TP.HCM mức tung ra phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 71.5%. Còn lại 28,5% phân khúc trung cấp trên 35 triệu/m2. Vậy không có phân khúc cho người thu nhập trung bình. Kim tự tháp tại TP.HCM là kim tự tháp ngược”, ông Nghĩa chỉ rõ.

Như vậy, hầu hết đều dự báo giá bất động sản sẽ tăng trở lại nhờ các tháo gỡ pháp lý từ các bộ luật sắp thực thi, đồng nghĩa mặc định giá bất động sản thời điểm hiện tại đang giảm, ở mức thấp do thiếu cung. Theo ông Nghĩa điều này là chưa hoàn toàn đúng vì thực tế giá bất động sản vẫn rất cao ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên ông Nghĩa lại chỉ ra rằng bất động sản vẫn có giá thấp ở các dự án thứ cấp.

Còn theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Công ty cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ (Cen Group) cho rằng hơn 3 năm qua thị trường bất động sản đang có sự điều chỉnh lớn về giá và cơ cấu cấu trúc các loại hình. Và điều này sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn khi các luật mới được chính thức ban hành nhưng cũng tuỳ vào phân khúc.

Ở những phân khúc bất động sản mà tạo dòng tiền hoặc là đóng vai trò tư liệu sản xuất đặc biệt, nhất là đất nông nghiệp và đất thương mại dịch vụ trong đó có đất bất động sản công nghiệp và các khu chế xuất hiện tăng giá khá ổn định.

“Ví dụ như vừa rồi tôi có làm việc với 1 nhà đầu tư Nhật Bản họ vào và muốn tìm mua diện tích đất nông nghiệp rất lớn với diện tích lớn từ 1.000 ha trở lên với yêu cầu phải là đất có độ cao từ 700 m trở lên so với mực nước biển để trồng những loại cây ăn trái như xoài, chuối để xuất sang Nhật. Nhưng mà khi mà làm việc thì được thông báo giá đất nông nghiệp tăng tới hơn 3, 4 lần”, ông Hưng dẫn chứng.

Ngược lại, ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Hưng thông tin, trong tổng số 70.000 đơn vị bất động sản nghỉ dưỡng được đưa ra thị trường thì tới thời điểm này chỉ mới khai thác được 25.000 – 30.000 đơn vị đưa vào khai thác (chiếm hơn 40%). Tuy nhiên khai thác có hiệu quả hay không lại chưa được thống kê. Điều này cho thấy bị thừa lượng lớn nguồn cung phân khúc này.

“Tất cả những lời hứa cam kết 8%,10%,12% bây giờ không còn ai thực hiện được và hầu như phải bỏ. Khi không còn tỷ lệ cam kết về đề xuất khai thác như vậy nữa thì giá sẽ tụt mạnh là tất yếu”, đại diện CenGroup nói.

Còn ở phân khúc văn phòng, nhà phố, shophouse, lãnh đạo CenGroup cho biết các phân khúc này lại bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và sự bùng nổ của thương mại điện tử khiến giá nhà phố giảm, treo biển cho thuê rất nhiều.