HREC TỔ CHỨC TỌA ĐÀM PHÁP LÝ & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHU KÌ MỚI

31/05/2024
343 lượt

Chiều ngày 30/05/2024 vừa qua, Câu Lạc Bộ Bất Động Sản Thành phố Hồ Chí Minh (HREC) đã tổ chức "TỌA ĐÀM PHÁP LÝ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHU KÌ MỚI". Đây là một sự kiện quan trọng, thu hút sự tham gia của đại diện các cơ quan chuyên trách, các chuyên gia pháp lý, kinh tế và các nhà hoạt động thực tiễn về lĩnh vực bất động sản. Thông qua chương trình Tọa Đàm mang lại nhiều thông tin hữu ích về pháp lý và thị trường bất động sản cho cộng đồng doanh nhân và các chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực này.


Tọa Đàm Phiên I diễn giả chia sẻ về Pháp Lý bất động sản trong chu kỳ mới 

Tọa Đàm với sự hiện diện hơn 120 khách tham dự là Lãnh đạo TP.HCM, Lãnh đạo các Sở Ban Ngành, VCCI, ITPC, Lãnh đạo Hội DNT Việt Nam, Lãnh đạo Hiệp Hội Doanh Nghiệp TP.HCM cùng các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, Hội viên Câu lạc bộ và Lãnh đạo các Doanh nghiệp tại TP.HCM.

Moderator:

► Ông Nguyễn Quốc Bảo – Chủ tịch Công ty Cổ phần Quỹ Đầu tư Thành Công (TCC) , Chủ tịch CLB Bất Động Sản TP.HCM

► Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch CenGroup, Phó Chủ tịch CLB Bất Động Sản TP.HCM

Diễn giả chương trình:

► Ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó Giám đốc Sở Xây Dựng TP.HCM

► Ông Lê Hữu Nghĩa – Phó Chủ tịch HUBA, TĐG Công ty TNHH Thương Mại & Xây Dựng Lê Thành.

► Luật sư Nguyễn Sơn Tùng – Chủ tịch Luật Legal United Law, Trưởng Ban Pháp Lý CLB Bất Động Sản TP.HCM.

► Ông Phạm Văn Võ – TVHĐ Khoa học và HĐ Giảng huấn Viện NC và ĐT BĐS.

► Bà Vũ Ngọc Linh – Giám đốc BP. Phân tích Thị trường Vina Capital.

► Thạc sỹ/ CCV Huỳnh Mai Huy – Trưởng VPCC Văn Thị Mỹ Đức, thành viên Ban Chuyên môn của Hiệp hội Công Chứng viên Việt Nam.

► LS. Châu Việt Bắc – Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), Phó Giám đốc Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh.

► LS. Hoàng Nguyễn Hạ Quyên – Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH LNT và Thành viên, Trọng tài viên VIAC, Hòa giải viên VMC.

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM phát biểu tại toạ đàm

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM cho biết, ba luật quan trọng gồm: Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đang được Quốc hội xem xét thông qua và có hiệu lực sớm (từ ngày 1/8/2024 thay vì phải chờ đến ngày 1/1/2025). Vì vậy, việc cập nhật những thay đổi mới của các điều Luật cũng như trao đổi một vài điểm còn vướng mắc đang được doanh nghiệp quan tâm và sẽ trao đổi tại tọa đàm.

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM thông tin thêm một số thay đổi liên quan đến việc phân lô, bán nền như: Mở rộng khu vực cấm phân lô, bán nền; Điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phân lô, bán nền; Quy định không được thực hiện dự án phân lô, bán nền tại các phường của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III...

Một điểm mới nổi bật tại Luật Nhà ở năm 2023, quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: Giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, giai đoạn đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở... Theo ông, việc này sẽ giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản, đó chính là điều doanh nghiệp cần lưu tâm.

Khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì thời gian làm thủ tục sẽ được rút gọn xuống còn 160-300 ngày, thay vì phải mất đến 600 ngày hay nhiều năm mới xong khiến chi phí tăng, giá nhà đội lên.

Ngoài ra, với nhà ở xã hội, ông Khiết cho hay luật cũ quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải xác định giá đất, sau đó mới đề nghị miễn khoản tiền này. Còn Luật mới lại quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không phải thực hiện thủ tục xác định số tiền được miễn và cũng không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn khoản tiền này. Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phát triển dự án nhanh hơn, giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Với việc tác động của các Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có hiệu lực sớm, các diễn giả đều cho rằng, điều này sẽ giúp giảm các vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản.

Nhà nước điều chỉnh các luật, xây dựng các nghị định mới các quy trình rõ ràng. Tuy nhiên để luật phải cao và sát với thực tế, đồng thời tránh rủi ro với nhà nước và công dân, tránh sự thay đổi lại phát sinh vấn đề là vấn đề khó.

Thực chất, luật ban hành có thông thoáng minh bạch mới tăng nguồn cung và kích thích thị trường phát triển. "Tuy nhiên cùng vấn đề, nhưng nhiều cơ quan hiểu khác nhau. Chính vì vậy việc thực thi pháp luật rất khó", ông chia sẻ quan điểm.

 "Quan điểm chúng tôi thấy rằng nếu pháp lý được rõ ràng sẽ tăng nguồn cung, đồng nghĩa kéo được giá trên thị trường bất động sản", ông nhấn mạnh.

Cũng theo ông, vấn đề đáng lưu ý hiện nay với mỗi dự án không phải giá đất mà là vấn đề định giá dự án. Quy trình thẩm định giá đang vướng nhất. "Các phương pháp khác nhau sẽ ra các con số khác nhau. Định giá đất cần phải theo phương pháp tính nhanh nhất, tạo điều kiện cho người mua".

Tại tọa đàm, ông Phạm Văn Võ - Thành viên Hội đồng Khoa học và Hội đồng Giảng huấn, Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản đã phân tích những điểm mới của Luật Đất đai 2024.

Điểm nổi bật của những quy định mới trong lĩnh vực tài chính đất đai gồm: Bỏ khung giá đất; Nguyên tắc định giá đất (khoản 1 điều 158); Phương pháp định giá đất... Những quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư như: Cho phép bồi thường bằng loại đất có mục đích sử dụng khác so với đất bị thu hồi; Trình tự, thủ tục bồi thường, tái định cư; Thủ tục và chi phí xác lập quyền sử dụng đất...

Ngoài ra, những điểm mới về chủ thể kinh doanh bất động sản như: Không có sự phân biệt giữa cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; Quy định cụ thể về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản... Ông Võ cho rằng, những điểm mới này sẽ gây khó khăn hơn trong việc lựa chọn chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản, nên doanh nghiệp cần nắm rõ.

Ông Phạm Văn Võ phân tích, dưới góc độ pháp lý, điều này sẽ khiến giá đất lên cao. Bởi đất được đấu thầu, ai trả cao thì được giao đất. Nếu giá đầu vào tăng lên, thì giá đầu ra cũng sẽ tăng. Ngoài ra, việc người Việt định cư ở nước ngoài cũng được mua nhà như người trong nước cũng tăng nhu cầu về bất động sản trong nước. Tuy nhiên, ông Võ cũng cho biết, thị trường bất động sản vừa có yếu tố đầu vào vừa có yếu tố đầu ra. Một khi giá tăng cao, Chính phủ sẽ có sự can thiệp phù hợp.

Theo Anh Nguyễn Sơn Tùng Chủ tịch Luật Legal United Law, TGĐ Mua Bán Nợ Royal Capital, Trưởng Ban Pháp Lý CLB Bất Động Sản Tp. HCM cho biết có thể thấy, trong thời gian gần 6 năm dài vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh nói riêng đã trải qua nhiều biến động, thách thức và hiện tại vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn cho việc phục hồi, dù rằng các dấu hiệu phục hồi của thị trường trong quý II/2024 này đã có dấu hiệu khá rõ nét hơn.

Bên cạnh đó, những điểm mới về phân lô, bán nền: Mở rộng khu vực cấm phân lô, bán nền; quy định cụ thể, chặt chẽ hơn điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phân lô, bán nền… tác động đến dự án bất động sản là không được thực hiện dự án phân lô, bán nền tại các phường của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III. Như vậy, sẽ khó khăn hơng trong bán nền cho khác hàng do vướng các điều kiện do luật định.

Thêm nữa, những điểm mới về kinh doanh nhà, công trình xây dựng: Về thanh toán trong mua bán nhà, công trình xây dựng, phần diện tích sàn của công trình xây dựng; cho phép thoả thuận có bảo lãnh ngân hàng hay không?; quy định về uỷ quyền trong giao dịch bất động sản,… Điều này sẽ làm cho việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua, huy động vốn… trở nên khó khăn hơn.


Tọa Đàm Phiên II diễn giả chia sẻ về Thị Trường bất động sản trong chu kỳ mới 

Ông Châu Việt Bắc - Phó Tổng thư ký VIAC, Phó Giám đốc Chi nhánh VIAC tại TP. Hồ Chí Minh, đã phân tích những điểm mới của Luật Đất đai 2024 liên quan đến dự án bất động sản, trong đó Luật Đất đai 2024 (Điều 236) đã làm rõ thẩm quyền giải quyết của trọng tài, giải quyết những điểm chưa rõ ràng, vướng mắc. Đồng thời, luật nới rộng thẩm quyền của trọng tài, giảm gánh nặng cho Tòa án; giải quyết được một phần sự nhập nhằng trong thẩm quyền trọng tài quy định tại bộ luật dân sự (về thẩm quyền riêng biệt của Tòa án).

“Ngoài ra, luật bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30) và quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 34). Đồng thời tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế tranh chấp phát sinh”

"Tác động của quy định mới với các giao dịch bất động sản trong chu kỳ mới sẽ chi tiết hơn trong kiểm soát giao dịch mua bán bất động sản, bảo vệ nhiều hơn cho bên mua. Bên cạnh đó, sự thay đổi quy định pháp luật sẽ tăng lượng đầu tư, từ đó gia tăng tỷ lệ các giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài"

Với nhiều kỳ vọng tích cực, HREC tổ chức Tọa Đàm cũng là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản hay các nhà đầu tư cần nhanh chóng tận dụng được các quy định mới đưa vào thực tiễn để có thể nắm bắt được cơ hội, tạo ra các giá trị cho sự phát triển bền vững khi hành lang pháp lý mới đang dần trở nên rõ ràng và minh bạch hơn.