ĐẠI DIỆN CLB BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM (HREC) CHỦ TỊCH NGUYỄN QUỐC BẢO ĐỀ XUẤT 15 KIẾN NGHỊ VỀ ĐÓNG GÓP CHÍNH SÁCH VỀ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN

01/03/2023
559 lượt

Sáng nay 01.03.2023, tại trụ sở Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân Thành phố tổ chức Hội Nghị lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).


Quang cảnh tại hội nghị.

Chủ trì: Đồng chí Nguyễn Thị Lệ, Phó Bí thư Thành uỷ, Chủ tịch Hội đồng nhân dân Thành phố.

Đại diện Câu Lạc Bộ Bất Động Sản Việt Nam (VREC):

  • Ông Nguyễn Quốc Bảo – Chủ tịch CTCP Đầu Tư Vốn & Bất Động Sản DT24.VN, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất Động Sản Việt Nam (VREC).
  • Ông Trần Văn Mười – UVBCH, Giám Đốc Công Ty TNHH Nhà Đất Nhân Mười.


Chủ tịch HĐND TP Nguyễn Thị Lệ Phát biểu tại hội nghị

          Phát biểu đề dẫn tại hội nghị, Chủ tịch HĐND TP Nguyễn Thị Lệ cho biết, trong quá trình triển khai chính sách, pháp luật về đất đai theo Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và ngày một hiệu quả hơn.

         Từ những kinh nghiệm thực tiễn đã được sơ kết, đánh giá cho thấy công tác quản lý và sử dụng đất cũng còn nhiều hạn chế, vẫn còn một số quan điểm lãnh đạo của Đảng và Nhà nước chưa được thể chế hóa hoặc thể chế hóa chậm, chưa đầy đủ. Bên cạnh đó, chính sách, pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, chồng chéo, bộc lộ nhiều bất cập ảnh hưởng đến cuộc sống và quyền lợi của người dân, cần thiết phải sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn và định hướng phát triển.

         Theo đồng chí Nguyễn Thị Lệ, sau nhiều lần lấy ý kiến, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được công khai lấy ý kiến trong Nhân dân gồm 16 chương, 246 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều, sửa đổi, bổ sung 184 điều, bổ sung 41 điều mới và bãi bỏ 8 điều. “Đây là một đạo luật quan trọng, phức tạp, giữ vai trò căn bản trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ và ảnh hưởng sâu sắc đến việc thực thi chính sách quy định trong rất nhiều luật khác nhau, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, tới tất cả tổ chức và từng người dân” - đồng chí Nguyễn Thị Lệ nhấn mạnh; và cho rằng việc lấy ý kiến Nhân dân về các nội dung của dự thảo Luật là vấn đề rất quan trọng, bởi vì Luật tác động mạnh mẽ đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Các bộ, ngành Trung ương đã có triển khai lấy ý kiến, tại TPHCM, các cấp, các ngành, địa phương cũng đã có tổ chức lấy ý kiến.

        Đồng chí Nguyễn Thị Lệ đề nghị các đại biểu và chuyên gia tập trung nghiên cứu, thảo luận, góp ý về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai; cơ chế, chính sách, giá đất; chế độ quản lý, sử dụng các loại đất; phân cấp, giám sát, kiểm soát quyền lực; hộ gia đình sử dụng đất.

       Theo đồng chí Nguyễn Thị Lệ, trong thời gian qua, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp, quyền lợi người dân còn chịu nhiều ảnh hưởng. Qua các hoạt động của HĐND TP, Thường trực HĐND TP và các Ban của HĐND TP đã ghi nhận ý kiến của cử tri quan tâm như quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trình tự, thủ tục thu hồi đất.

       Người dân quan tâm việc làm sao đơn giá bồi thường tiệm cận giá thị trường, việc hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể…

Tham dự chương trình, Ông Nguyễn Quốc Bảo – Chủ tịch Công ty CP Đầu Tư Vốn Và Bất Động Sản DT24.VN, Chủ tịch CLB Bất Động Sản TP.HCM (HREC) đề xuất 15 kiến nghị đóng góp chính sách trong lĩnh vực bất động sản:

Thứ nhất, Hiện nay với nhu cầu bãi giữ xe thông minh và bến du thuyền ngày càng cấp thiết, Câu lạc bộ Bất Động Sản Việt Nam (VREC) và Câu lạc bộ Bất Động Sản TP. Hồ Chí Minh (HREC) kính đề nghị Quý Lãnh đạo xem xét cho doanh nghiệp là Hội Viên Câu Lạc Bộ được nhận thầu thuê đất công để đầu tư làm bãi giữ xe thông minh tại các công viên, khu thể thao ngoài trời và bến du thuyền tại các bến tàu ven sông trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh theo quy hoạch chung của thành phố.

Câu lạc bộ kính đề xuất vị trí phù hợp làm bến du thuyền tại cầu cảng Ba Son cũ và bãi giữ xe thông minh được xây dựng nổi trên kênh Nhiêu Lộc dọc tuyến đường Trường Sa, Hoàng Sa.

Thứ hai, bổ sung các quy định về pháp luật tiếp cận đất đai và sử dụng đất. Nhà nước cần tạo điều kiện giúp các doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách dễ dàng.

Xem xét bổ sung trực tiếp quyền cá nhân/tổ chức được quyền Tiếp cận, khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Thứ ba, minh bạch thông tin đất đai sẽ góp phần gia tăng kiểm soát quyền lực Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

Thứ tư, các loại đất đầu tư kinh doanh bất động sản rất cần, bổ sung thêm  chủng loại và đa dạng hóa sản phẩm cung ứng cho thị trường tiềm năng như: Chung cư mini, căn hộ văn phòng, căn hộ du lịch, nhà phố thương mại, nhà phố du lịch, nhà ở cộng đồng, du lịch sinh thái, du lịch trải nghiệm, nhà vườn thông minh, rừng sản xuất, rừng trồng nhân giống động vật và thực vật...

Thứ năm, định hướng sửa đổi luật tập trung vào các nội dung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quan trọng, góp phần sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và đảm bảo phát triển bền vững. Quy hoạch sử dụng đất đai là cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phân bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.

Quy hoạch sử dụng đất phù hợp cũng là yếu tố thu hút các nhà đầu tư. Quy hoạch sử dụng đất cần bảo tồn các giá trị truyền thống văn hóa, cảnh quan, di tích lịch sử của đất nước. Quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với không gian và phải có quy hoạch vùng xử lý chất thải lỏng, thải khí, thải rắn và chất thải nguy hại do khu công nghiệp gây ra...

Thứ sáu, quy hoạch sử dụng đất cần phải bảo đảm yếu tố kinh tế, quốc phòng - an ninh. 

Thứ bảy, Việt Nam hợp tác chặt chẽ với các nước láng giềng và các nước trong khu vực để giải quyết các vấn đề môi trường liên quốc gia.

Thứ tám, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất để phát triển bền vững quy hoạch đất, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất rừng có khu công nghiệp cần phải lựa chọn để đảm bảo việc quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp không làm tổn hại, ảnh hưởng đến việc khai thác và sử dụng đất đai của người sử dụng đất xung quanh.

Thứ chín, nên sửa đổi quy định trích 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại. Đây là quy định còn quá nhiều bất cập, chúng tôi đề nghị nên loại bỏ càng sớm càng tốt.

Việc quy định 20% nhà ở cho thuê hiện nay đang không có người thuê. Vì vậy, chúng ta nên sửa đổi theo hướng giảm xuống còn 5 - 10%. Điều này sẽ giúp giảm lãng phí ngân sách, còn những dự án nào mà không ai thuê thì nên cho doanh nghiệp bán. Như nhiều doanh nghiệp hiện nay đang vướng hàng ngàn căn hộ cho thuê mà không ai thuê.

Trong Điều 49 của Luật Nhà ở, quy định rất nhiều đối tượng như công chức, viên chức, người có công… là đối tượng được mua NƠXH. Để tránh tình trạng khó khăn khi bán hàng của các doanh nghiệp, chúng tôi đề nghị thống nhất tên gọi, chỉ sử dụng duy nhất tên nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp chứ không phân ra các đối tượng cụ thể.

Thứ mười, thị trường bất động sản cũng phải chịu ảnh hưởng từ rào cản tiềm ẩn rủi ro từ “tín dụng đen”, vấn đề này cũng cần được kiểm soát chặt chẽ.

Thứ mười một, khắc phục bất cập về áp dụng quy định về giá bồi thường và  điều chỉnh về chi phí lãi vay trong quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết trên thị trường. 

Thứ mười hai, cần mở rộng hơn phạm vi tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Theo Luật đất đai hiện hành thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ nhận quyền sử dụng đất từ thị trường thông qua ba hình thức: nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Việc thiếu vắng đi các hình thức nhận quyền sử dụng đất khác như thông qua nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hay nhận thừa kế là giảm đi rất nhiều tính sôi động của thị trường, đồng thời cũng đi ngược lại với các cam kết quốc tế của Việt Nam. Việc sửa đổi Luật đất đai cần nghiên cứu thêm về các đề án mở rộng cho nhà đầu tư nước ngoài được quyền nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho một cách hạn chế. Những hạn chế ở đây nhằm mục tiêu bảo vệ lợi ích về quốc phòng, an ninh, bảo vệ diện tích trồng lúa, diện tích rừng.

Thứ mười ba, quy định về kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại Điều 37.

Việc quy định UBND cấp huyện phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm là không hợp lý vì: Đối với các dự án đang triển khai trong kỳ kế hoạch đã được phê duyệt nếu chưa thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng thì phải tiếp tục đăng ký kế hoạch sử dụng đất của năm tiếp theo, trên thực tế đang gây ra nhiều bất cập dẫn đến các dự án chậm hoặc dừng triển khai do phải đợi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện. 

Đề xuất: Xem xét sửa đổi đối với kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện 3 năm phê duyệt một lần thay vì phải đăng ký và phê duyệt kế hoạch hàng năm như quy định tại Điều 37, mà hàng năm UBND cấp Huyện chỉ cần phê duyệt bổ sung các dự án đăng ký mới. Điều này sẽ giúp các dự án đang triển khai có thời gian để thực hiện, tránh tình trạng dự án chậm hoặc có thể dừng triển khai trong khi đợi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện.

Ngoài ra Khoản 3 Điều 38 Luật Đất Đai hiện đang quy định thẩm quyền UBND cấp huyện được phép lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm. Thực tế UNBD cấp huyện không thể lập quy hoạch sử dụng đất do phải phụ thuộc các chi tiêu sử dụng đất được phân bổ từ cấp tình, trung ương do vậy việc quy định thẩm quyền như trên thực sự không cần thiết. UBND cấp Huyện chỉ cần lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm, 5 năm để kịp thời giải quyết nhu cầu sử dụng đất của cá nhân/tổ chức/người sử dụng đất.

Thứ mười bốn, cần bổ sung các quy định phù hợp để thúc đẩy phát triển bất động sản du lịch. Pháp luật đất đai hiện tại đã đi sau quá xa so với nhu cầu phát triển bất động sản du lịch hiện tại. Pháp luật chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất, cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này. Cần nhanh chóng bổ sung các quy định phù hợp đối với loại hình bất động sản đang rất được quan tâm này, tạo động lực cho ngành du lịch phát triển.

Thứ mười lăm, đề xuất trong thực hiện Dự án khu đô thị mới tại các thị trấn.
        Hiện nay các Khu đô thị mới tại các Thị trấn chủ yếu theo hình thức là khu dân cư nông thôn, theo mong muốn của người dân hiện nay được nhà đầu tư xây dựng hạ tầng đầy đủ, đồng thời xây dựng thô một số nhà phố ở các khu vực tuyến đường chính tạo điểm nhấn, dành quỹ đất mặt bằng phân lô để người dân tự đầu tư và xây nhà sử dụng nhưng vẫn đáp ứng đúng theo quy định.

Đề xuất: Việc xây thô nhà ở riêng lẻ nên thực hiện ở mặt tiền các tuyến đường khu vực hoặc các tuyến đường cảnh quan chính trong khu đô thị có chiều rộng mặt đường từ 15m trở lên chưa bao gồm vỉa hè hoặc tối thiểu 25m tính cả vỉa hè.

Tham dự chương trình, Ông 
Trần Văn Mười - Phó chủ tịch CLB, Giám đốc công ty TNHH Nhà Đất Nhân Mười đề xuất kiến nghị đóng góp chính sách trong lĩnh vực bất động sản: 

1/ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Để cho Đất Nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng được đẹp như Nước ngoài thì tôi xin đề nghị:

  • Quy hoạch nhà ở, khu thương mại, khách sạn thì nên bố trí ven sông lớn như sông Sài Gòn, sông Đồng Nai, độ cao phải được 05 tầng trở lên giống như nhiều nước trên Thế Giới thì Thành phố mới đẹp và kết hợp để phát triển Du lịch.

2/ Thu hồi và chính sách hỗ trợ tái định cư:

  • Thu hồi và chính sách thì theo quy định của Nhà Nước tôi chỉ xin góp ý là: Đất tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp thì Nhà Nước thu hồi và nên dành quỹ đất để phục vụ tốt an sinh xã hội, phục vụ người nghèo thì giá cả nhà đất được đảm bảo ổn định. Tôi cũng đề nghị trong dự án không nên thu 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội vì làm như vậy sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến dự án như dự án cao cấp.

3/ Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

  • Chuyển mục đích sử dụng đất cũng phải đảm bảo mật độ xây dựng để đảm bảo quyền lợi cho người dân và Nhà Nước thu được tiền sử dụng đất cũng cao. Tôi thấy khu quy hoạch 300 hecta khu nhà vườn tại phường Long Phước, Thành phố Thủ Đức mật độ xây dựng là 5% đến 10% là quá thấp, tôi đề nghị tăng lên 30%, không nên để thiệt thòi cho người dân mà Nhà Nước lại thất thu thuế.

4/ Đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận và thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai:

  • Tôi đề nghị thủ tục hành chính nên rút ngắn lại thời gian hơn nữa để đảm bảo phục vụ tốt cho người dân và Doanh nghiệp như: Chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận đang quy định là 01 tháng thì nên quy định là nửa tháng vì Nước ngoài làm có 02 ngày. Thủ tục giao đất là 01 năm thì nên quy định là 06 tháng, ở Nước ngoài giao đất chỉ 02 tháng. Chuyển quyền sử dụng đất thì không những ở phòng công chứng mà nên cho như cũ là Phường, xã, Quận, huyện làm thì nhanh hơn, Phường, xã họ nắm rất chắc về nhà đất và nguồn gốc nhà đất đó có bị tranh chấp hay không.

5/ Cơ chế chính sách, giá đất:

  • Tôi thấy theo luật sửa đổi Nhà Nước thu các loại thuế như người nhiều nhà đất, đất bỏ hoang là phù hợp. Tuy nhiên giá đất phải phù hợp thì mới đảm bảo phục vụ nhân dân, như giá đất Nhà Nước mà quy định cao quá là ít người đóng và giá cả nhà đất lại tăng cao.

 

Theo đồng chí Nguyễn Thị Lệ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã cơ bản phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng, phù hợp với Hiến pháp,… do đây là dự án luật quan trọng, cần phải tiếp tục nghiên cứu, rà soát, để đảm bảo cụ thể hóa tối đa, đầy đủ các nhiệm vụ, giải pháp tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII và đảm bảo phù hợp với thực tiễn, đồng bộ, thống nhất với các luật có liên quan.

Một trong những nội dung liên quan trực tiếp tới đại biểu HĐND TP được đề cập tại khoản 3 Điều 70 dự thảo Luật “UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án, các khu vực cần thu hồi đất theo quy hoạch trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện”. Quy định này có đảm bảo phù hợp với thực tiễn, giải quyết những bất cập hay không.

Cũng theo đồng chí Nguyễn Thị Lệ, trong thời gian qua tại TP, các dự án cần thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất chưa thực hiện quá 3 năm theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được công bố nhưng chậm được rà soát, điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân, tổ chức thuộc khu vực có dự án cần thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, cụ thể như: khó khăn trong thực hiện việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, ảnh hưởng đến giá trị nhà đất khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình gắn liền với đất…

Hay như vấn đề về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại chương VI và VII của dự thảo Luật đã quy định cụ thể để đạt được mục tiêu sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; có được hỗ trợ hiệu quả đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi, bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích của người dân đang sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước, giữa lợi ích trước mắt và lâu dài, phù hợp với quy định của pháp luật…

Chủ tịch HĐND TP Nguyễn Thị Lệ mong rằng hội nghị này sẽ được tiếp nhận những ý kiến góp ý thẳng thắn, tích cực của quý đại biểu và chuyên gia để đạt mục đích, yêu cầu của Hội nghị lấy ý kiến. Hội nghị sẽ ghi nhận đầy đủ tất cả các ý kiến của đại biểu, các đại biểu chưa góp ý trực tiếp có thể góp ý bằng văn bản và gửi lại cho bộ phận thư ký để tổng hợp, tiếp thu, điều chỉnh và hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).